Con tutta l’attenzione che si pone di norma all’atto di comprare casa, spesso si finisce in modo paradossale a prestare scarsa attenzione a un aspetto che è invece tanto delicato quanto fin troppo sovente sottovalutato: il preliminare di vendita o compromesso e lo spazio temporale che lo separa dal rogito notarile vero e proprio. Iniziamo con il fare chiarezza proprio sui termini, perché le due azioni sono molto diverse sia sul piano contrattuale sia sulle conseguenze (e sugli obblighi) che comportano per i contraenti. Il preliminare, cioè quello che viene di norma chiamato “compromesso” è un contratto con cui una delle due parti (l’acquirente) si impegna appunto a comprare un determinato immobile a determinate condizioni. Solo con il rogito notarile la proprietà passerà effettivamente nelle mani dell’acquirente, mentre prima di quella data la casa rimane nella completa disponibilità del precedente proprietario.
Cosa significa questo in termini pratici? Significa ad esempio che il venditore potrebbe cambiare idea e vendere la casa ad altri. Certo, dovrà restituire la caparra e forse anche risarcire dei danni, ma il primo acquirente non avrebbe nulla da far valere a proprio vantaggio per diventare davvero proprietario dell’immobile come da contratto. O ancora, l’immobile potrebbe non essere regolarmente accatastato o presentare degli abusi edilizi: in questo caso, essendosi impegnato a comprare, l’acquirente dovrà probabilmente armarsi di molta pazienza e attendere finché i problemi non saranno risolti, in quanto il rogito notarile non può essere stipulato in presenza di queste irregolarità. Il proprietario, avendo ancora l’immobile nella sua disponibilità, potrebbe inoltre ipotecarlo, cedere diritti a terzi o eseguire altre operazioni che creino danno all’acquirente, che potrà sì chiedere un risarcimento, ma non invalidare la vendita. Come se non bastasse, poi, il venditore potrebbe fallire: in questo caso l’acquirente potrebbe solo incrociare le dita sperando di recuperare almeno la caparra versata. Insomma, non una bella prospettiva.
Come tutelarsi tra compromesso e rogito notarile
Una volta giunti indenni al rogito notarile, il più è passato (a meno che l’immobile non rilevi dei difetti in un secondo momento, motivo per cui potrebbe essere bene chiedere una perizia di parte a un tecnico prima dell’acquisto, ma qui è tutto un altro paio di maniche). Da quanto detto poco sopra, però, il cammino non è privo né di ostacoli né di tranelli: quindi, cosa fare? Dobbiamo affidarci alla fortuna perché ci traghetti indenni nello studio del notaio per il rogito notarile o possiamo tutelarci in qualche modo? L’opzione consigliabile è, naturalmente, la seconda: potremmo ad esempio chiedere a un notaio di eseguire le verifiche del caso prima di firmare il compromesso, così come di fornirci la consulenza adeguata per non cadere in tranelli altrimenti facilmente evitabili (ad esempio, non tutti sanno che tra “caparra confirmatoria” e “acconto” c’è una differenza sostanziale) e di registrare il contratto così che abbia davvero un peso legale qualsiasi controversia dovesse nascere in proposito. Si tratta di un costo aggiuntivo che va ad aggiungersi a quello del rogito notarile e dell’eventuale atto per il mutuo? Sì, ma è una spesa che forse è il caso di prendere in considerazione, viste le conseguenze che può avere prendere alla leggera questi delicati passaggi.